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税收宣传税收调研
加强农村房地产企业税收征管的建议

发布时间:2017年10月18日
信息来源:江苏省泰州地税局
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 农村房地产企业共同特点是:手续不尽完备,大多没有建筑资质和房屋开发建设资格,土地使用权的取得不合法;纳税意识淡漠,核算不规范,有的甚至没有账,或是简单的收支流水账,税收监控难以有效实施。针对以上问题,笔者建议:

  一、深化一户式管理实现全程控管。从房地产企业征地到开发、转让、保有、销售等诸多环节分户跟踪建立管理台账,完善从项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等开发全过程情况的跟踪监控,主要包括投资总额、开发面积、开发时间,开工时间,预计竣工时间、施工单位等。根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账,逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况,要求在预售开始时必须在申报时向税务部门报送相关情况,全面、实时掌握企业涉税信息。

  二、提升专业化管理水平。一是规范企业建账核算,对拒不规范建账核算的,实行“以票控税、按次纳税、足额预征、年终结算”的办法,按规定实行核率征收。对收入实行核率征收的同时,核定其建筑成本,开具建筑安装发票。二是严控收支两个关口。对开票销售价格,参考其网上备案价格和合同价格,规定价格不一致时,从高计税,并从价格的合理性上进行分析;对未实行价格网上备案的企业,按规定核实其销售单价,并按期进行调整。制定最高成本单价的指导价作为“警戒线”,强化票据合法性、真实性、合理性管理,收集并注重数据、逻辑和相关指标关联性审核,并通过实地查验等方式,对不合理的成本费用予以剔除。三是强化税种管理。与国税、财政、金融 、审计等部门配合,注重营业税、企业所得税、土地增值税及其他税种间的相互比对和印证,提升税种管理的有效性。

  三、深化社会化协作实现动态监管。以“优化服务、完善征管”为宗旨深化各环节相互衔接的农村房地产税收一体化管理制度,加大与乡镇国土所、村建办等部门房地产开发信息交换力度,深化第三方信息运用;定期召开房地产管理联合工作会议,协调房地产企业及项目管理,强化日常信息交流和情况通报,形成有效的动态税源控管体系,变事后管理为事前介入。

  四、加大违法打击力度规范税收秩序。建立完善房地产行业各项指标的风险预警值,日常管理中要加强对房地产企业销售收入变动率、成本利润率、所得税税负率、企业税收贡献率等多项指标的监控;稽查要加强对房地产行业的选案分析,通过对征管部门提供的资料细致分析,有选择性的对重点房地产企业进行重点稽查。通过强化评估和有的放矢的稽查,加大对涉税违法行为的处罚力度,使违法房地产企业增加预期风险和机会成本,不敢以身试法,从而进一步规范农村房地产行业的税收秩序。 (作者:李艳 蔡鹏彬)


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